Il y a quelques mois, je vous parlais sur Instagram de ma rencontre avec Edelis, un promoteur national qui existe depuis plus de 30ans afin de comprendre les enjeux de la collaboration entre architecte et promoteur immobilier. Edelis est un promoteur qui propose des logements neufs pouvant être destinés à la fois à de l’accession à la propriété, à l’investissement locatif ou aux bailleurs sociaux. A travers un projet situé à Tourcoing, dans le Nord de le France, le Sémaphore, conçu par les architectes Escudié Fermaut, j’initiais avec vous cette relation qui permet aux clients d’accéder à des logements sur mesure. Mais tout d’abord, parlons du métier que je connais le mieux : celui d’architecte.

L’architecture en quelques chiffres _

Être architecte, c’est bien plus qu’un métier, c’est avant tout une passion. Selon l’ordre des architectes, chaque année environ 18 000 étudiants sont inscrits dans les différentes écoles françaises. Seulement 1 200 élèves sortiront diplômés. Je vous en avais déjà parlé dans un article (les études d’architecture), pour aller jusqu’au bout de ses études, il faut en vouloir !

En France, toujours selon l’ordre, 30 000 architectes exercent cette activité (dont environ 9 500 en Ile de France). Si pendant les études, la gente féminine est majoritaire, une fois diplômée, elle ne représente seulement qu’un quart de la profession…

Pour exercer le métier d’architecte, il existe différents modes : être libéral (environ 45% des architectes en 2017), être associé (également 45% des architectes en 2017) ou être salarié / fonctionnaires (10% des architectes en 2017).

Comment accéder à la commande _

Pour accéder à la commande, les architectes ont le choix entre deux grands marchés : le marché public et le marché privé. Certains architectes, certaines agences, se spécialisent dans l’un ou l’autre alors que d’autres diversifient au maximum leur carnet de commande.

Dans le marché public on retrouve les grands acteurs du financement publics : l’État, les collectivités, les établissements publics, les entreprises publiques ou encore les bailleurs sociaux. Pour répondre à un projet sur ce marché, il faut répondre à un appel d’offre lancé publiquement. Après avoir choisi les candidats qui seront admis à remettre une offre, la maitrise d’ouvrage (le client) sélectionne quelques projets pour finalement n’en choisir qu’un. Il est souvent difficile aux jeunes architectes d’accéder au marché public car pour être sélectionné, il faut avoir des références déjà construites. C’est pourquoi il est courant de voir s’opérer des groupements d’architectes permettant de cumuler les références et les expertises de chacun.

Au sein du marché privé, on retrouve évidement les particuliers mais également les promoteurs immobiliers, les entreprises privées ou encore les industriels. Ce marché est plus facile d’accès car il n’exige pas de mise en concurrence, les jeunes architectes peuvent donc être plus simplement missionnés.

C’est au marché privé et plus particulièrement au promoteur immobilier que l’on va aujourd’hui s’intéresser. J’ai rencontré le promoteur Edelis il y a quelques temps afin qu’il me présente un projet en construction dans une ville que je connais bien du Nord de la France. Le but ? Illustrer les réels enjeux de la promotion immobilière et la relation entre architectes et promoteurs immobilier.

Avant tout, un promoteur c’est quoi ? _

Un promoteur immobilier s’occupe de vendre des espaces déjà construits. Il ne faut pas le confondre avec un promoteur foncier qui lui vend des espaces prêts à construire.

La mission principale d’un promoteur immobilier est d’assurer la construction d’immeubles sur un terrain prédéfini. L’acquisition d’un terrain est également une tâche qui est sous la responsabilité du promoteur. Avant d’acheter un terrain, il s’aide, afin de vérifier la faisabilité de l’éventuel projet immobilier, de spécialistes (architectes, entrepreneurs ou bureaux d’études).

Après avoir fait une recherche de financement du projet, le promoteur a également un rôle commercial : c’est lui qui s’occupe de la vente des biens construits. C’est à ce moment, que les futurs propriétaires des biens entrent dans l’équation.

Et l’architecte dans tout ça ? _

L’architecte prend une place importante dans la relation promoteur immobilier / client. De la conception jusqu’à l’exécution, il a une mission complète de maîtrise d’œuvre. Il a pour rôle de coordonner les entreprises du bâtiment, le groupe de pilotage du chantier et de faire les demandes nécessaires aux mairies, aux ABF (les architectes des bâtiments de France), tout en facilitant le lien avec la maitrise d’ouvrage (ici le promoteur).

Un projet, de la première phase jusqu’à la livraison définitive, prend du temps : entre 2 et 4 ans.

Les grandes étapes d’un projet de logements collectifs sont :

• L’esquisse : moment de conception du projet
• APS et APD (Avant-Projet Sommaire et Avant-Projet Définitif) : étapes qui posent toutes les dimensions du projet (budget, planning, intervenants, etc.).
• Permis de construire : dossier déposé auprès de la ville afin de demander l’autorisation de débuter le projet. Le permis de construire doit respecter le PLU (plan local d’urbanisme).
• Dossier de consultation des Entreprises : ensemble des documents définissant les besoins permettant aux entreprises de candidater à la réalisation du projet.
• Plans de vente : plans utilisés par les promoteurs afin de vendre les biens aux clients avant la fin des travaux.
• Exécution : lancement des travaux
• Réception et livraison du bâtiment
• Réserves : des travaux supplémentaires peuvent être demandés par la maitrise avant la livraison définitive du bâtiment.

Exemple du projet Le Sémaphore, un projet d’Edelis dans le Nord de la France _

Pour ce projet, la demande d’Edelis était simple : réaliser un bâtiment de logement qui s’intègre parfaitement dans le quartier au passé industriel en imaginant des logements allant du studio au T4, faisant une part belle à la lumière. Un projet en construction et visible depuis les bords du canal tourquennois où le choix de la brique brune semblait une évidence. En attique, un bardage en bois permet de dissimuler les terrasses de quelques privilégiés.

Dans le cadre de ce projet, le travail entre Edelis et l’agence d’architecture lilloise s’est fait en étroite collaboration afin de réfléchir à des appartements sur mesure dont les clients pourront pleinement profiter. Chaque appartement est pensé en fonction du confort apporté aux futurs propriétaires : les cuisines sont ouvertes, les salles de bain sont équipées des meilleurs équipements, les systèmes de chauffage sont étudiés pour répondre aux besoins de chacun. L’intérêt des projets que proposent Edelis et notamment celui-ci est la variété des typologies de logements proposés : non seulement par leur taille mais également par les espaces extérieurs alloués.

Un des autres avantages d’habiter dans un immeuble de logement neuf permet de répondre aux exigences actuelles en matière de sécurité, de confort, d’acoustique limitant les factures d’énergies. Le bâtiment suit les réglementations thermique de 2012 qui permettent de réelles économies lors de la vie quotidienne. En effet, Edelis est un promoteur écoresponsable engagé en faveur de l’immobilier responsable et d’un habitat respectueux de l’environnement : un sacré plus de nos jours !

Puisque les appartements sont livrés neufs, passer par un promoteur immobilier permet d’avoir le choix de différents éléments : choix du sol, choix des crédences de la salle de bain, choix d’abattre une cloison, etc. Une solution plutôt satisfaisante pour ceux qui aiment composer les lieux de vie sur mesure.